Важливі правові положення щодо управління комунальним господарством багатоквартирного житлового будинку

Управління комунальним господарством багатоквартирного житлового будинку законодавчо регулюється, в основному, положеннями двох законів:

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII, далі «Закон 417» та

Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III (далі «Закон 2866»)

Отже, виберемо з цих законів найважливіші положення – актуальні для створення ОСББ та для розуміння правових основ роботи ЖЕКу в нашому будинку (уточнення та пояснення автора статті виділяються курсивом) :

(Коротко про правові аспекти управління нашим будинком читайте в окремій статті).

Положення Закону 417 (застосовуються при відсутності в будинку ОСББ)

Замовник будівництва … зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок … співвласникам в особі їх об’єднання….. У разі якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено …примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону. (пункт 5, статті 5 Закону 417)

У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу … документацію … особі, визначеній співвласниками …. (пункт 6, статті 5 Закону 417)

Співвласники мають право…

– одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;

– ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії; (пункт 1, статті 6 Закону 417)

Стаття 10 Закону 417. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників (окрім видадків, коли в будинку сформовано ОСББ. В цьому випадку питання регулюються законом 2866).

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем. (пункт 3, статті 10 Закону 417)

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень…про:

1) розпорядження спільним майном ….;

2) визначення управителя та його відкликання…;

3) обрання уповноваженої особи … співвласників під час укладання…та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя …;

5) проведення поточного і капітального ремонтів…спільного майна багатоквартирного будинку …;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку. (пункт 4, статті 10 Закону 417)

Рішення зборів вважається прийнятим … якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі… будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 (вище)… …які вважаються прийнятими …, якщо за них проголосували власники … понад 50 відсотків загальної площі ….

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками …, які взяли участь у зборах….

У протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників … які взяли участь у зборах …: прізвище, ім’я, по батькові…, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа ….(пункт 7, статті 10 Закону 417)

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано … необхідної кількості голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування … проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів…. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів “за” не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. (пункт 8, статті 10 Закону 417) – Зверніть увагу, що опитування не може проводитись управителем (ЖЕКом).

Протокол зборів… з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 …, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету … міської ради за місцем розташування … будинку, який розміщує результативну частину рішення… на своєму офіційному веб-сайті. (пункт 9, статті 10 Закону 417)

Повідомлення про рішення, прийняте зборами …, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику …., а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду. (пункт 10, статті 10 Закону 417)

Рішення зборів … є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення. (пункт 11, статті 10 Закону 417)

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору … зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору…. (пункт 5, статті 11 Закону 417)

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. (пункт 6, статті 11 Закону 417)

Положення Закону 2866 (застосовуються після створення ОСББ)

Для створення об’єднання (ОСББ) скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень. (стаття 6 Закону 2866)

Повідомлення про проведення … зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення… Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні … зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. (стаття 6 Закону 2866)

Кожний співвласник … під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у … будинку.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Якщо в результаті проведення … зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів “за” або “проти”… проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове опитування … проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління … будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації …, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач … протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок. (стаття 6 Закону 2866)

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників. (стаття 10 Закону 2866)

До … компетенції загальних зборів співвласників відноситься: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем…

Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном…, а також про реконструкцію та капітальний ремонт … будинку … вважається прийнятим якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів. (стаття 10 Закону 2866)

Стаття 15. Обов’язки співвласника: … своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі…

Стаття 17. Права ОСББ:…вимагати від співвласників своєчасної … сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів…

Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників … встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання (ОСББ). (стаття 21 Закону 2866)

Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об’єднання та/або рішенням загальних зборів. (стаття 23 Закону 2866)

(Коротко про правові аспекти управління нашим будинком читайте в окремій статті).